L'Immobilier en Andorre

Acheter, louer, construire : tout savoir sur le marché andorran

Les 7 paroisses d'Andorre

Paroisses citadines

Andorra la Vella

Cœur administratif, shopping, services. Le plus urbain, très demandé donc cher. Idéal pour vivre à pied.

Escaldes-Engordany

Extension naturelle de la capitale, très recherché (thermes, commerces, résidences récentes).

Paroisses périurbaines et nature

Encamp

Bon équilibre ville/campagne, accès Grandvalira, parfois plus abordable.

Canillo

Proche frontière française (~20 min capitale), climat plus frais, intéressant pour trajets vers la France. Stations Soldeu/El Tarter.

La Massana

Forte communauté d'expatriés, vibe famille/international/nature, accès ski Pal-Arinsal, ~40 min frontière française.

Ordino

Image haut de gamme/nature/calme, vallée vaste, horizons dégagés, prix souvent élevés.

Sant Julià de Lòria

Plus au sud (vers Espagne), climat plus chaud, parfois meilleur rapport prix/espace.

Le Pas de la Case : rattaché à Encamp, zone enclavée après le col, très touristique, orienté saison.

Pour un horizon dégagé et une belle luminosité, privilégiez Ordino, les hauteurs de La Massana, les hauteurs de Canillo, ou certains secteurs en altitude de Sant Julià de Lòria.

Comment choisir sa paroisse ?

Venir sur place — les photos ne remplacent pas l'expérience terrain

Visiter en été ET en hiver

Définir ses priorités : travail, déplacements, vie urbaine ou calme, ensoleillement

France souvent → Canillo. Tout à pied → Andorra la Vella/Escaldes. Espace et luminosité → Ordino

Le marché immobilier

Forte hausse post-Covid (+30 % à +40 % estimé)

Demande supérieure à l'offre

Pas de référence officielle au m² — le prix dépend de la paroisse, du quartier, de l'ensoleillement, de l'étage, de la vue, de l'état

Deux biens dans la même rue peuvent avoir des prix très différents

Les étapes d'achat

Recherche du bien

Via agence immobilière ou particulier, offre et négociation.

Compromis de vente

Signature + versement d'arrhes (~10 % du prix).

Montage dossier bancaire

Constitution dossier, analyse banque, offre de prêt (si crédit).

Signature chez le notaire

Solde versé, frais et taxes réglés, acte authentique enregistré.

Remise des clés

Propriétaire officiel.

Délais : sans crédit ~3-4 semaines, avec crédit ~6-8 semaines.

Taxes sur l'investissement étranger

3 % : 1er bien

5 % : 2e à 5e bien

8 % : 6e à 9e bien

10 % : au-delà / projets de promotion

Le bail emphytéotique

Dans certaines zones (Pas de la Casa, Arinsal) : baux emphytéotiques de 99 ans. L'acheteur est propriétaire des murs mais pas du terrain (appartient à la commune ou un propriétaire privé). Droit réel sur le bien pendant toute la durée du bail.

Location et gestion immobilière en Andorre

Licence touristique, gestion locative et marché

La licence touristique

Permet l'exploitation en location courte durée (type Airbnb)

Strictement encadrée par le gouvernement

Non automatiquement transférable lors d'un achat

Peut être refusée même si le bien était précédemment exploité

Dépend d'un quota gouvernemental par paroisse

La gestion locative

Encadrée et réglementée en Andorre

À partir d'un certain volume → obligation de passer par un agent affilié à l'AGIA

Concerne : investisseurs multi-biens, exploitation professionnelle, certaines locations touristiques

Alternative : créer une société patrimoniale andorrane pour détenir et gérer les biens

Le marché locatif

Exemple post-Covid : un 100 m² passé de 1 200 € à ~1 600 €/mois

Contrat de location minimum 5 ans (résiliation possible avec 3 mois de préavis)

Meilleure période de recherche : à partir de mai

Pour louer → ouverture de compte bancaire nécessaire

Construire en Andorre

Procédure, réformes et accompagnement

Qui délivre le permis ?

Le Comú (équivalent de la mairie) de la paroisse concernée, avec validation possible du Gouvernement d'Andorre. Depuis 2023 : renforcement du contrôle (ressources naturelles, densification, infrastructures).

Réformes récentes (2023-2024)

Gel temporaire de certains permis, suspension ou limitation des autorisations pour logements touristiques et certains projets de promotion. Objectif : éviter la surchauffe immobilière, préserver les infrastructures, contrôler la croissance démographique.

La procédure complète

Étude du terrain

Vérification du classement urbanistique et de la constructibilité.

Projet d'architecte

Architecte inscrit en Andorre obligatoire, plans techniques complets.

Dépôt au Comú

Plans, études techniques, dossier administratif.

Analyse administrative

Vérification conformité, contrôle infrastructures, avis gouvernemental si nécessaire.

Paiement des taxes

Taxes communales + frais administratifs.

Délivrance du permis

Délai moyen : 2 à 6 mois selon la complexité.

Aurea vous accompagne dans votre recherche de bien, que ce soit pour y vivre ou pour investir

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